В конце 2024 года в РФ был принят Федеральный закон 487, вносящий изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, а также в Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Эти нововведения и дополнения совершенствуют порядок осуществления различных действий в гражданском обороте с земельными участками и расположенными на них зданиями и сооружениями.
Изменения вступили в силу с 1 марта 2025 года, и их несоблюдение грозит владельцам дачных участков штрафами. В частности, речь идет о более строгих правилах регистрации строений на территории земельного надела — не только домов, но вспомогательных построек, в том числе бань. Банька на загородном участке — почти обязательный атрибут, и важно, чтобы ее присутствие там было верно оформлено юридически.
Всякую ли баню нужно регистрировать в Росреестре
Основная суть новых положений законодательства — регистрация построек на участке становится обязательной. До вступления закона в силу получение свидетельства из Росреестра было добровольным, и многие обладатели хозпостроек, а то и домов на дачных участках избегали регистрации в целях экономии, чтобы не платить налог на имущество. Теперь закон требует, чтобы после завершения строительства объект был поставлен на кадастровый учет с получением документа, подтверждающего права на владение им.
Важное уточнение: сохраняется старое правило, что регистрации подлежат только капитальные строения.
К капитальным относят только те сооружения, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены с сохранением своих эксплуатационных свойств и функциональности. Как правило, это здания на фундаменте, заглубленном в грунт, которые нельзя перенести в другое место, не разрушив.
Если в качестве бани использована модульная конструкция без капитального основания или каркасная постройка на столбиках или блоках, просто поставленных на землю, и при необходимости ее можно передвинуть — это строение некапитальное и не подлежит регистрации.
Придётся ли платить налог после регистрации постройки
Закон предусматривает определенный порог, с которого капитальное строение становится налогооблагаемым.
Под налоговый вычет попадает площадь до 50 м². То есть, если капитальная баня на участке меньше этой площади и других капитальных строений нет, налог на нее после внесения в кадастр начислять не будут.
Где можно строить капитальную баню
Прежде чем начать строительство капитальной бани с намерением официально ее зарегистрировать, убедитесь в наличии важных условий:
- Участок, на котором будет баня, имеет точные определенные границы, полученные путём межевания. Подтверждает это выписка из ЕГРН.
- ВРИ (вид разрешенного использования) участка позволяет капитальное строительство. Так, на земле с ВРИ для садоводства можно поставить капитальную баню, а с ВРИ только для огородничества капитальные постройки запрещены.
Процедура регистрации: документы и сроки
Предупреждать администрацию о предполагаемом строительстве не требуется, а вот после завершения работ не позднее чем через месяц нужно оформить недвижимость. Для этого кадастровым инженером составляется технический план строения. Чтобы регистрация прошла успешно, квалификация кадастрового инженера должна быть подтверждена соответствующим реестром, а план не содержать ошибок. За процедуру регистрации уплачивается госпошлина.
Подать заявление о регистрации в Росреестр можно:
- На сайте ведомства;
- На портале Госуслуг;
- Через МФЦ.
К заявлению необходимо приложить:
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Технический план;
- Квитанция об оплате пошлины.
Если все правила регистрации соблюдены, объект вносится в базу ЕГРН в течение 5 дней с момента приема заявления.
Для бань на фундаменте, построенных ранее, но не зарегистрированных, процедура оформления та же — эти объекты включены в упрощенный порядок регистрации, известный как «дачная амнистия». Юристы рекомендуют узаконить подобные постройки, чтобы не получить финансовое взыскание.
Ответственность за незарегистрированную капитальную постройку
Теперь органы муниципального управления обязаны контролировать выявление незарегистрированных капитальных объектов. Специальные исполнительные группы осуществляют обход территорий и сверяют фактическое положение вещей с данными автоматизированной системы аэрофотосъемки и кадастрового учета. При обнаружении отсутствующих в Росреестре построек собственнику вручается личное предписание или отправляется письмо по месту регистрации через налоговую службу.
Административная ответственность за неисполнение требования о регистрации недвижимости выражается в штрафных санкциях: до 1 млн. рублей с юрлиц, до 50 тыс. рублей с должностных лиц, от 2 до 5 тыс. рублей с физических лиц.