Строительство на собственном участке не избавляет вас от необходимости различных согласований. Законы о землепользовании и правилах застройки действуют на всех территориях.
Напомним о бюрократической стороне постройки частного дома: это в ваших интересах, чтобы владение зданием приносило вам радость, а не проблемы.
Когда нужно уведомление о строительстве
Уведомление о строительстве — форма, заменяющая разрешение на строительство для частных домов. Обойтись только уведомлением местного органа власти без получения разрешения можно, если:
- Планируется строительство жилого дома в садовом товариществе, на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и в личном подсобном хозяйстве (ЛПХ);
- Дом не будет превышать 3-х этажей общей высотой 20 метров;
- Здание будет представлять собой один отдельно стоящий неразделимый объект недвижимости;
- Строение не будет эксплуатироваться в коммерческих целях.
Соблюдены должны быть все эти условия, иначе понадобится разрешение.
БЕЗ УВЕДОМЛЕНИЯ до 01.03.2031 года можно начать строительство на садовом участке, если для его финансирования не используется эскроу-счет.
Как уточнить, что на участке можно строить
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нужно обратить внимание на графу «вид разрешенного использования» (ВРИ). Возможные формулировки категорий земель, на которых можно строить:
- Земли жилой застройки. А также малоэтажной застройки, для индивидуальных и жилищных нужд, индивидуального жилищного строительства, обслуживания и эксплуатации жилого дома, частного домовладения.
- Для личного подсобного хозяйства, приусадебный земельный участок. Важно: земли ЛПХ на полевых участках или для огородничества не предназначены для строительства.
- Садовый участок, ведение садоводства. Построенный без согласования дом в СНТ можно зарегистрировать при наличии технического плана дома от кадастрового инженера по «дачной амнистии» до 01.03 2031 года. Под амнистию попадают и постройки на участках ЛПХ и ИЖС, вошедших в кадастр до 04.08.2018.
В категорию ИЖС через Росреестр по специальной процедуре можно перевести также землю для огородничества, чтобы построить жилье.
Постройка без согласования: риски и последствия
Если вы начнете строить без уведомления, первое, что грозит — штрафы:
- До 1000 рублей за запоздалое уведомление или его отсутствие;
- До 5000 рублей или 1,5% от кадастровой стоимости при нарушении правил использования земли.
Даже если участок «на отшибе» и есть надежда, что стройку не заметят, вы не сможете зарегистрировать в реестре несогласованный дом и узаконить права на него. Признание собственности будет возможно только через суд, и то лишь тогда, когда соседи не против и здание соответствует параметрам.
При нарушении норм застройки вас обяжут перестроить или снести самовольно возведенный дом.
Формат уведомления о начале строительства
Уведомление о строительстве заполняется по специальной форме, действующей до 01.03. 2027 года. Она включает:
- Информацию о застройщике — физическом или юридическом лице;
- Данные о земельном участке и его собственниках, правоустанавливающих документах;
- Цели работ (реконструкция или строительство);
- Параметры строения и его расположение на территории со схемой;
- Подтверждение неразделимости на несколько объектов;
- Сведения о подрядчике и эскроу-счетах, при наличии;
- Обратный адрес для ответа, почтовый или электронный;
- Подпись заявителя.
Куда и с какими документами подается уведомление
О том, что вы собираетесь строить на своем участке, уведомляется местная администрация, чаще всего ее градостроительный комитет. Подает уведомление владелец земли или его законный представитель по доверенности.
К уведомлению прилагаются:
- Правоустанавливающие документы на участок;
- Описание параметров дома и схема участка;
- Доверенность представителя;
- Согласие на обработку персональных данных.
Об отсутствии необходимых документов или неполных данных вас извещают. На дополнение и исправление информации дается 3 дня.
Возможные причины отказа в приеме уведомления
Администрация может не принять уведомление, если:
- Не подтверждены права заявителя на землю;
- Вид разрешенного использования не включает строительство;
- Размеры дома и расположение на участке нарушают нормативы (например, дом спланировать слишком близко к соседям или к улице);
- Участок расположен в природоохранной зоне.
В течение 3-х дней документацию можно исправить и подать уведомление повторно.
Отказ можно оспорить в суде. Например, можно доказать правомерность реконструкции старого дома, если по современным нормативам он расположен неправильно, но построен, когда эти правила еще не действовали. Если отступление от требований не угрожает безопасности людей и экологии, вероятно признание вашей правоты. Срок подачи иска — 3 месяца со дня отказа.
Сроки рассмотрения и действия уведомления
Ответное от администрации в бумажном виде придет, если вы подавали уведомление лично. При оформлении через Госуслуги электронный ответ будет в личном кабинете.
Срок рассмотрения — 7 рабочих дней.
Если участок находится в границах исторических поселений — 20 дней.
После получения положительного ответа начать строительство можно в течение 10 лет — это срок действия подтверждения условий уведомления. При продаже участка согласование переходит новому владельцу и действительно 10 лет со дня выдачи.
Изменить уже утвержденные параметры дома до начала или в ходе строительства просто так нельзя: потребуется новое согласование или разрешение.
Без повторного уведомления расхождения в параметрах станут причиной отказа в регистрации права собственности, необходимости перестройки и сноса.
Стройка окончена. Что дальше
После завершения строительства об этом тоже нужно уведомить администрацию. При этом между уведомлениями о начале и окончании строительства не должно пройти более 10 лет — иначе существует риск признания постройки незаконной.
Уведомление об окончании строительства подается лично, через МФЦ или портал Госуслуг. В комплект документов к нему входят:
- Новый технический план участка и дома, заверенный кадастровым инженером, в электронном или бумажном виде;
- Копия паспорта заявителя (либо паспорта представителя и нотариально заверенную доверенность);
- Соглашение по долям в случае долевой собственности;
- Сведения о подрядчике и договоре с ним, если участвовал счет эскроу.
Орган местного самоуправления, получив уведомление, направляет комиссию, чтобы убедиться в соответствии постройки требованиям законодательства, и в течении 7-ми дней выдает документ о соответствии или несоответствии правилам.
Если все в порядке, документы автоматически направляются в Росреестр на регистрацию.
При выявлении нарушений сведения передаются в надзорные структуры, и виновнику грозят штраф, требование переделки или снос.