Межевание — совокупность кадастровых и инженерных мероприятий, которые помогают определить расположение земельного участка на местности. Оно необходимо для проведения сделок, связанных с недвижимостью. На основе межевания составляется план, благодаря которому специалисты узнают, где проходят границы между смежными территориями.
Зачем делают межевание земли
Межевание земельного участка требуется не всегда. Чтобы понять, когда без процедуры не обойтись, необходимо разобраться в ее сути. Если сделано межевание земли, в Росреестре и, соответственно, в ЕГРН есть конкретные координаты местности по объекту. Часто случается, что надел внесен в официальный список, у него есть адрес и даже площадь, но среди сведений отсутствуют данные о положении разграничивающей линии.
Если участок земли не планируется продавать или менять его статус, например, с СНТ на ИЖС, то межевание может вовсе не пригодиться. Однако есть случаи, когда процедура становится необходимой:
- Если участок еще не состоит на учете в Росреестре. Касается как недавно приобретенной земли, так и той, которую использовали без официального оформления.
- При изменении площади. Например, если в наследство достался участок, а его надо объединить с соседним или разделить между другими наследниками.
- При спорных ситуациях. Если владельцы смежных земель не согласны с прохождением границы между ними, вопрос решается через суд, но для этого потребуется точный план территории.
- При купле-продаже. С февраля 2024 года подобные сделки проводят только при наличии плана межевания.
- При оформлении ипотечного кредита. Банки требуют четких данных на землю, которую приобретает клиент, чтобы исключить риски.
- Перед строительством. Невозможно начать возводить объект на территории без межевания.
Также часто требуется повторная процедура определения границ. В большинстве случаев к ней прибегают, если ранее съемку местности произвели неточно или с помощью устаревшего геодезического оборудования.
Как провести межевание земельного участка
Процедура определения границ занимает определенное время. В среднем на нее уходит от 14 до 30 рабочих дней. Собственник принимает участие не во всем процессе, самые сложные задачи отводятся кадастровому инженеру. Владелец участка земли присутствует при подписании договора, во время проведения геодезических измерений и при получении межевого плана.
Как выбрать инженера
Для топографической съемки рельефа потребуется геодезическое оборудование. Поэтому инженер должен иметь соответствующий допуск, который выдается только после подтверждения квалификации. Если будет допущена неточность при определении границ участка, его могут не поставить на кадастровый учет. Для повторной процедуры придется искать нового специалиста и тратить на это время и средства.
Занимается такой работой не каждый кадастровый инженер — проверьте, чтобы он был внесен в официальный перечень Росреестра. Чтобы попасть в список СРО, кандидат должен иметь профильное образование, пройти обязательную практику и сдать экзамен.
Чтобы найти специалиста, советуем использовать официальный ресурс Росреестра. На сайте организации надо проследовать по такому пути: «Сервисы» — «Реестр кадастровых инженеров». В последнем шаге для удобства поиска необходимо ввести свой город — по заданному фильтру отобразится список инженеров. Обязательно убедитесь, что напротив фамилии нет пометки «Исключен».
Какие документы подготовить для заключения договора
После выбора кадастрового инженера не спешите подписывать с ним договор. Обговорите условия работы, возможные подводные камни, обсудите сроки составления плана. Не забывайте уточнять, какой пакет документов потребуется: перечень может варьироваться в зависимости от правового статуса земли (СНТ, ИЖС, ДНП, ЛПХ), наличия хозпостроек на ней. В большинстве случаях достаточно следующих документов:
- паспорт человека, обращающегося за услугой;
- заявление на межевание;
- договор купли-продажи, дарственная, судебное решение, свидетельство о наследовании — любой документа, который может подтвердить право собственности на объект;
- копия генплана местности;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый план участка;
- техпаспорт построек на территории;
- документ, указывающий категорию земель;
- справка о наличии или отсутствии инженерных сетей на участке.
Если собрать весь пакет документов самостоятельно не представляется возможным, эту задачу можно доверить инженеру. В договоре с ним не забывайте зафиксировать такие моменты:
- Предмет договора. Четкое описание оказываемой услуги (уточнение границ, раздел участка, объединение, постановка на кадастровый учет).
- Сроки. Конкретное число рабочих дней, в том числе с простановкой дат, чтобы исключить двоякий смысл. Некоторые подрядчики прописывают в договоре максимальный срок (несколько месяцев), чтобы снизить свои риски.
- Обязанности каждой стороны. Также проверьте при подписании, какие санкции могут быть применены, если нарушить условия сделки.
- Оплата. В договоре четко прописывают, как и когда производится оплата, а также какова ее величина.
Нужно ли уведомить соседей
Перед проведением замеров необходимо согласовать со специалистом удобное время межевания и обсудить организационные моменты. Например, если участок граничит только с муниципальной территорией, то владелец может не приходить на съемку. Если земля имеет общую границу с чужим частным наделом, то присутствие необходимо.
Также обязательным требованием является уведомление соседей о межевании. Поставить в известность владельцев надо не позднее чем за один месяц до работ. Уведомление разрешено не только вручать лично в руки соседу, но и отсылать заказным письмом. Если хозяина смежной земли найти трудно, то необходимо сделать публикацию в местной газете.
Когда уведомление отослано, возможны три сценария:
- Соседи согласны. Границы утверждают и подписывают акт согласования.
- Соседи против. В этом случае процедура не начинается, а спор передают в органы суда.
- Соседи не пришли. Часто владельцы просто не реагируют на подобные уведомления, думая, что тогда межевание не будут делать. На практике специалист выполняет процедуру, и границы признают согласованными без их участия. Главное — к межевому плану приложить подтверждающие документы об отосланном уведомлении. Иначе в Росреестре не зарегистрируют объект.
Проведение замеров на местности
В процессе проведения замеров кадастровый инженер обходит по периметру весь участок земли. Он выполняет съемку местности, определяя ключевые координаты (в местах поворота границы) с помощью геодезического оборудования. Скорость измерений зависит от площади территории, ее формы, а также особенностей рельефа.
Если участок небольшой, примерно 6-10 соток, то работа обычно занимает не более одного часа. Однако на площадке нестандартной формы, с уклоном, находящейся возле обрыва, реки или болота, на процедуру потребуется больше времени. Также усложнят задачу заросшие деревья, трава и густые кусты. В подобных условиях инженеру может потребоваться дополнительное оборудование или даже помощь нескольких коллег. Помните от таких нюансах, так как они могут привести к незапланированным тратам.
Получение межевого плана объекта
Межевой план разрабатывает инженер в течение срока, который обычно прописывают в договоре. Документ подготавливают в двух экземплярах, чтобы одну копию оставить у собственника земли, а вторую передать в Росреестр. Межевой план является отчетом о проделанной работе, поэтому в него включают все сведения об объекте. В документ вносят:
- цель проведения определения границ;
- информацию о заказчике и исполнителе;
- перечень документов, которые есть на землю у владельца;
- географические координаты, привязанные к опорным точкам;
- наименование использованного измерительного оборудования;
- данные о постройках на территории;
- методику выявления границ и уровень точности, включая возможные погрешности;
- размер участка;
- акт согласования границ с соседями, если такая процедура проводилась;
- заключение специалиста, проводившего работу;
- чертеж участка и прилегающей к нему территории.
Законодательно сроки межевания нигде не закреплены. Чтобы не затянуть процесс, рекомендуем их прописывать в договоре на оказание услуг. В большинстве случаев на это уходит не больше 30 дней. Но погодные условия, сложный рельеф и конфликтные соседи могут накладывать свой отпечаток. Поэтому при ограниченных сроках лучше заранее обсудить все нюансы со специалистом, чтобы не возникло неприятных сюрпризов во время работы.